오세훈 선거용 부동산 정책: 시민은 두 번 속지 않는다

오세훈 서울시장이 2025년 8월 12일 용산꿈나무종합타운에서 열린 '대시민 정비사업 아카데미'에서 정비사업을 통한 주택공급 속도전을 재차 강조했다. 오세훈은 "속도·공공책임·삶의 질 개선의 3가지 키워드를 핵심으로 재개발·재건축 공급 시계를 신속하게 돌려 더 많은 집을 더 빠르게 공급하겠다"고 밝혔다. 

하지만 오세훈의 과거 부동산 정책은 실패했다. 2025년 2월 토지거래허가구역 해제 후 35일 만에 확대 재지정하는 혼란을 보였으며, 이 과정에서 강남 3구 아파트 가격이 20-44% 급등했던 것이다. 2025년 8월 발표한 주택공급 속도전 정책은 2026년 6월 지방선거를 앞두고 나온 것으로, 실질적 효과보다는 정치적 목적이 강하다. 게다가 시민단체 평가에 따르면 오세훈의 244개 공약 중 152개(62%)가 문제 공약으로 분류되어 정책 신뢰성에 의문이 제기되고 있는 상황이다.

토지거래허가제 해제와 재지정: 35일간의 시장 혼란

오세훈이 부동산 정책의 신뢰할 만한 리더인지 검증하려면 그의 최근 행보부터 살펴봐야 한다. 2025년 2월 12일 오세훈은 2020년부터 5년간 안정적으로 유지되던 강남 3구 토지거래허가구역을 갑작스럽게 해제했다. 하지만 부동산 시장의 즉각적인 혼란과 가격 상승에 직면하자, 불과 35일 후인 3월 19일 강남구, 서초구, 송파구는 물론 용산구까지 포함하여 오히려 확대 재지정하는 어처구니없는 상황을 연출했다.

이 35일간의 혼란 속에서 강남 부동산 시장은 요동쳤다. 서초구 반포동의 반포자이는 25-28억원대로 20-40% 상승했고, 강남구 압구정동 현대아파트는 52억원 신고가를 달성하며 25% 뛰었다. 송파구 잠실동 트리지움은 24-26억원대로 30-44% 급등하는 모습을 보였다. 이런 단기간 급등은 정상적인 시장 상황이 아니라 정책 혼란이 만든 인위적 변동성이었다.

오세훈은 결국 공식 사과하며 "토지거래허가구역 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다"고 인정했다. 하지만 이 35일간의 혼란 속에서 정보를 미리 알고 있던 특정 세력들이 기회를 활용했을 가능성에 대해서는 어떤 해명도 없었다. 과연 이것이 단순한 정책 실수였을까, 아니면 의도된 시장 교란이었을까.

주택공급 속도전 정책의 진짜 목적과 타이밍 분석

2025년 8월 오세훈이 발표한 주택공급 정책을 면밀히 분석해보면 정치적 계산이 노골적으로 드러난다. 정비사업 기간을 5.5년 단축하고 2조원 규모 공공주택진흥기금을 10년간 조성한다는 계획은 언뜻 보면 의욕적이지만 발표 시점이 2026년 6월 지방선거를 11개월 앞둔 시기라는 점에서 의구심을 갖게 된다.

더 중요한 문제는 실제 공급 효과가 나타나는 시기다. 재건축 사업은 아무리 빨라도 3-4년이 소요되므로, 오세훈의 다음 임기인 2026-2030년 동안에도 실질적인 주택 공급 효과는 미미할 것이다. 결국 이 정책은 실제 효과보다는 "열심히 노력하고 있다"는 이미지 메이킹에 더 가까운 선거용 공약이라는 비판을 피하기 어렵다.

정책의 내용을 자세히 살펴보면 서민 주거 안정보다는 재건축·재개발 활성화에 방점이 찍혀 있다. 기존 조합원들은 용적률 상승으로 분양권 가치가 급상승하고 건설사들은 규제 완화로 수익성을 극대화할 수 있다. 부동산 중개업소들 역시 재건축 기대감으로 거래량 증가라는 혜택을 누리게 된다. 반면 진짜 집이 필요한 무주택자들은 이 정책의 실질적 수혜자가 되기 어려운 구조다.

건설업계 중심 정책과 서민 주거 문제 외면

오세훈의 부동산 정책을 가장 환영하는 집단을 보면 정책의 진짜 수혜자가 누구인지 명확해진다. 대형 건설사들은 정비사업 활성화를 적극 환영하고 있으며 재건축 컨설팅 업체들은 새로운 사업 기회로 인식하고 있다. 부동산 중개업소들 역시 거래 활성화에 대한 기대감을 드러내고 있다.

반면 시민사회의 반응은 정반대다. 주거권 단체들은 젠트리피케이션 우려를 제기하고 있으며, 환경단체들은 고밀도 개발의 부작용을 경고하고 있다. 세입자 단체들은 임대료 상승 우려를 표명하며 정책 재검토를 요구하고 있다. 이런 상반된 반응은 이 정책이 서민 주거 안정보다는 건설업계 활성화에 더 초점을 맞추고 있음을 보여준다.

실제로 서울 시민들이 겪고 있는 주거 문제는 이 정책으로 해결되지 않는다. 청년들의 평균 월세 부담은 관리비 포함 46.5만원으로 소득의 37.6%를 차지하고 있으며, 신혼부부가 전세를 구하려면 평균 4억원 이상이 필요한 상황이다. 1인 가구를 위한 소형 주택은 여전히 부족하고 고령자 주거빈곤은 갈수록 심화되고 있다. 하지만 재건축으로 나오는 주택들은 대부분 대형 고가 아파트이며 강남권 위주의 공급은 청년들이 감당할 수 없는 가격대를 형성할 가능성이 높다.

강남 집값 상승 메커니즘과 부동산 투자 정책

오세훈의 부동산 정책이 강남 집값에 미칠 영향을 분석해보면 교묘한 가격 상승 메커니즘이 숨어 있다. 재건축 활성화는 기대감 상승으로 이어지고 이는 주변 시세 상승을 불러와 결국 강남 전체 집값 상승으로 귀결된다. 이는 토지거래허가제 해제-재지정으로 활용했던 것과 동일한 공식으로, 직접적인 규제 완화 대신 간접적인 가격 상승 동력을 제공하는 방식이다.

특히 재건축 기대감은 해당 단지뿐만 아니라 인근 지역 전체의 프리미엄을 부각시킨다. 압구정, 반포, 잠실의 재건축 단지들이 더욱 희소성을 갖게 되면서 강남 3구 전체 가격이 다시 급등할 가능성이 높다. 이는 부동산을 주거권이 아닌 투자재로 바라보는 오세훈의 부동산 철학을 반영한다.

문제는 이런 접근이 부동산 불평등을 심화시킨다는 점이다. 집이 있는 사람은 더 부자가 되고, 없는 사람은 영원히 집을 살 수 없게 만드는 악순환의 고리가 형성된다. 토지거래허가제 해제-재지정 소동도 결국 이런 철학의 연장선상에서 시장을 일시적으로 교란시켜 특정 계층에게는 기회를 일반 시민에게는 혼란을 주는 방식이었다.

정책 신뢰성 문제와 공약 이행률 평가

오세훈의 부동산 정책을 평가할 때 빼놓을 수 없는 것이 그의 전반적인 공약 이행 능력이다. 2023년 7월 시민단체들이 실시한 평가에 따르면 오세훈의 244개 공약 중 152개(62%)가 문제 공약으로 분류되었다. 서울WATCH를 비롯한 6개 전문 시민단체가 6가지 지표를 통해 체계적으로 평가한 결과다.

문제 유형별로 살펴보면 예산낭비·목표달성 어려움이 32개(21%), 기후위기·양극화 심화가 30개(19.7%), 정치사회적 갈등 유발이 29개(19.0%)를 차지했다. 분야별로는 환경 분야 31개(20.4%), 문화 분야 30개(19.7%), 균형발전 분야 25개(16.4%)가 문제 공약으로 평가받았다. 이런 평가 결과는 오세훈의 정책 추진 능력과 일관성에 대한 근본적인 의문을 제기한다.

더욱 우려스러운 것은 정책 실패에 대한 책임 전가 구조가 미리 준비되어 있다는 점이다. 공급이 부족하면 중앙정부 규제 탓으로, 집값이 오르면 시장 원리라며, 갈등이 발생하면 님비 현상으로, 예산이 부족하면 국비 지원 미흡으로 돌릴 수 있는 완벽한 구조를 갖추고 있다. 모든 성과는 자신의 몫으로, 모든 실패는 외부 탓으로 돌릴 수 있는 이런 방식은 토지거래허가제 해제-재지정 과정에서도 동일하게 나타났다.

2026년 지방선거를 앞둔 시민들의 선택 기준

2026년 6월 지방선거를 앞두고 서울 시민들이 오세훈의 부동산 정책을 평가할 때 고려해야 할 기준들이 있다. 먼저 정책의 진짜 수혜자가 누구인지 냉정하게 따져봐야 한다. 무주택자를 위한 정책인지 아니면 기존 주택 소유자와 건설업계를 위한 정책인지 구분해야 한다.

둘째로 정책 효과가 언제 나타나는지 시기적 분석이 필요하다. 선거 전에 가시적 성과를 낼 수 있는 정책인지, 아니면 선거 이후에나 실효성을 검증할 수 있는 장기 과제인지 판단해야 한다. 셋째로 정책의 부작용을 누가 감당하게 되는지 고려해야 한다. 집값 상승의 피해는 결국 무주택자들이 떠안게 되기 때문이다.

마지막으로 정책의 일관성을 점검해야 한다. 토지거래허가제를 35일 만에 뒤집으며 시장을 혼란에 빠뜨린 오세훈을 믿고 복잡한 재건축 사업을 맡길 수 있는지, 244개 공약 중 62%가 문제 공약으로 평가받은 행정력으로 제대로 된 주택 정책을 추진할 수 있는지 신중하게 고민해야 한다.

부동산은 투기의 대상이 아니라 삶의 터전이어야 한다. 하지만 오세훈의 정책은 여전히 투자재로서의 부동산에 방점을 두고 있으며, 토지거래허가제 소동이 이를 명확히 보여준다. 진짜 변화는 정치인의 공약이 아니라 시민들의 현명한 판단에서 시작된다. 2026년 6월 서울 시민들의 선택이 중요한 이유가 바로 여기에 있다. 부동산 정책을 평가할 때 고려해야 할 기준들이 있다. 먼저 정책의 진짜 수혜자가 누구인지 냉정하게 따져봐야 한다. 무주택자를 위한 정책인지, 아니면 기존 주택 소유자와 건설업계를 위한 정책인지 구분해야 한다.

둘째로 정책 효과가 언제 나타나는지 시기적 분석이 필요하다. 선거 전에 가시적 성과를 낼 수 있는 정책인지, 아니면 선거 이후에나 실효성을 검증할 수 있는 장기 과제인지 판단해야 한다. 셋째로 정책의 부작용을 누가 감당하게 되는지 고려해야 한다. 집값 상승의 피해는 결국 무주택자들이 떠안게 되기 때문이다.

마지막으로 정책의 일관성을 점검해야 한다. 토지거래허가제를 35일 만에 뒤집으며 시장을 혼란에 빠뜨린 오세훈을 믿고 복잡한 재건축 사업을 맡길 수 있는지 244개 공약 중 62%가 문제 공약으로 평가받은 행정력으로 제대로 된 주택 정책을 추진할 수 있는지 신중하게 고민해야 한다.

부동산은 투기의 대상이 아니라 삶의 터전이어야 한다. 하지만 오세훈의 정책은 여전히 투자재로서의 부동산에 방점을 두고 있으며 토지거래허가제 소동이 이를 명확히 보여준다. 진짜 변화는 정치인의 공약이 아니라 시민들의 현명한 판단에서 시작한다. 2026년 6월 서울 시민들의 선택이 중요한 이유가 바로 여기에 있다.